Auch im Übrigen gilt, dass die wesentlichen Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden können, wenn die Wohnung gemeinsam gemietet wurde. Vor diesem Hintergrund ist genau zu überlegen, mit wem das Mietverhältnis geschlossen werden soll.

Welche Dauer hat der Mietvertrag?

Bei Abschluss des Mietvertrages ist darauf zu achten, ob der Vertragsschluss für bestimmte Zeit, d.h. für eine Mindestdauer bzw. Höchstdauer, eingegangen wird. In der Regel werden Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen, d.h. sie sind jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar. Allerdings ist es möglich, dass für das Mietverhältnis ein Kündigungsausschluss für einen maximalen Zeitraum von 4 Jahren vereinbart wird. Für diesen Zeitpunkt sind beide Parteien dann grundsätzlich an den Mietvertrag gebunden; es kann nicht ordentlich gekündigt werden. Darüber hinaus gibt es noch die Möglichkeit, dass das Mietverhältnis nur auf eine bestimmte Zeit geschlossen wird (Zeitmietvertrag), wobei hierfür gewichtige Gründe, wie z.B. spätere Eigennutzung oder Instandsetzung, vorliegen müssen. Um diese Voraussetzungen zu umgehen, wird häufig der Kündigungsausschluss von den Vermietern gewählt. Wenn ein Kündigungsausschluss oder ein Mietvertrag auf Zeit vereinbart wurde, so gibt es nur wenige Möglichkeiten um sich aus der Befristung wieder zu lösen. Im Übrigen ist bei Zeitmietverträgen ein häufiger Irrtum, dass von jederzeitiger Kündigungsmöglichkeit ausgegangen wird; tatsächlich ist die normale Kündigung ausgeschlossen.

Sofern das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen wird, ist es jederzeit kündbar. Dies gilt selbstverständlich für beide Parteien, wobei der Vermieter einen Kündigungsgrund darlegen muss. Als Kündigungsgründe werden häufig Eigenbedarf oder die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung angegeben. Die Kündigungsfrist beträgt für den Mieter immer drei Monate, während die Frist sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren Mietzeit um jeweils drei Monate verlängert. Sofern ein unbefristeter Vertrag mit zeitweiligem Kündigungsausschluss vereinbart wird, so ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die Kündigung nicht für mehr als vier Jahre ausgeschlossen werden darf; anderenfalls wäre die Regelung unwirksam.

Kann der Mietvertrag mündlich geschlossen werden?

Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Dazu genügt es, wenn Einigkeit über das Mietobjekt, den Mietbeginn und die Höhe der Miete besteht. Dazu sagt das Gesetz in § 550 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), dass ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form, also mündlich, geschlossen wird. Sofern dies der Fall ist, so richten sich alle Regelungen zu dem Mietverhältnis nach dem Gesetz.

Es ist jedoch grundsätzlich zu empfehlen, einen Mietvertrag schriftlich zu schließen, wobei im Zweifel davon auszugehen ist, dass in Schriftform geschlossen werden sollte, also rein mündliche Abreden nicht verbindlich sein sollen. Die schriftliche Fixierung des Mietvertrages hat den Vorteil, dass keine Beweisschwierigkeiten aufkommen und Streitigkeiten vermieden werden, denn alle relevanten Punkte sollten in dem Mietvertrag geregelt sein. Für den Vermieter ist zu beachten, dass nach den gesetzlichen Bestimmungen sowohl die Schönheitsreparaturen als auch die Betriebskosten dem Vermieter zur Last fallen. Sofern es dazu keine vertragliche Abrede gibt, sind diese Kosten vom Vermieter zu tragen. Ohne entsprechende Vereinbarung kann des Weiteren keine Mietsicherheit (Kaution) verlangt werden. Aus Sicht des Vermieters ist daher in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag zu empfehlen.

Muss der Mieter (bei Auszug) renovieren, Schönheitsreparaturen ausführen?

Gesetzlich ist vorgesehen, dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Üblicherweise werden diese jedoch im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt, was möglich ist. In der Theorie wird argumentiert, dass dies deshalb möglich sein soll, weil dadurch der Mietzins für den Mieter geringer ausfällt. Ob dies in der Praxis tatsächlich so ist, soll an dieser Stelle dahingestellt bleiben. Wichtig ist jedoch, dass bei Vereinbarungen über die Überwälzung von Schönheitsreparaturen jeweils die aktuelle Rechtsprechung zu beachten ist. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass neben den laufenden Schönheitsreparaturen keine Anfangsrenovierung oder Endrenovierung dem Mieter auferlegt werden dürfen. Sofern solche Bestimmungen im Mietvertrag festgehalten werden, führt dies dazu, dass die Renovierungsklauseln insgesamt unwirksam werden. Im Ergebnis hätte ggf. dann doch wieder der Vermieter die Renovierungsarbeiten vorzunehmen, auch wenn die Miete anders kalkuliert wurde und die Pflichten im Mietvertrag anderes verteilt sind.

Aufgrund entsprechender Berichterstattung in den Medien entsteht bei Mietern teilweise der Eindruck, dass gar nicht mehr renoviert werden müsste. Dies ist jedoch unzutreffend. Allerdings sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen in sehr vielen Mietverträgen unwirksam. Ursache dafür sind immer wieder neue Urteile des BGH (Bundesgerichtshofes), die bestimmte Klauseln oder Klausel-Kombinationen für unwirksam erklären. So ist u.a. anderem entschieden worden, dass dem Mieter während der Mietzeit nicht vorgeschrieben werden darf, in welchen Farben die Wohnung gestrichen wird; weiterhin sind Renovierungsklauseln unwirksam bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung ohne angemessene Kompensation. Auf der anderen Seite hat der BGH aber z.B. in der sogenannten „Kunterbunt-Entscheidung“ entschieden, dass die Wohnung so zurückgegeben werden muss, dass sie grundsätzlich vermietbar ist, also nicht in bunten / grellen Farben. In diesem Rechtsbereich gibt es eine Vielzahl von Einzelentscheidungen, welche der beratende Rechtsanwalt kennen muss.

Mieterhöhung – Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Auch hier sind zunächst die Regelungen des Mietvertrages zu berücksichtigen. Die Mietparteien können sowohl eine Staffelmiete als auch eine Indexmiete für die Wohnung vertraglich vereinbaren. Bei der Staffelmiete wird ein bestimmter Erhöhungsbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart. Bei der Indexmiete wird eine Anpassung der Miethöhe entsprechen der Veränderung der Lebenshaltungskosten vereinbart, wobei die Miete hier auch sinken kann. Diese Arten der Mieterhöhung werden von den Vermietern für Wohnungen aber eher selten gewählt. Anders ist dies bei der Gewerberaummiete. Fehlt es an einer entsprechenden Vereinbarung, so bleibt es bei der gesetzlichen Möglichkeit für Wohnungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Zur Begründung der neuen Miethöhe können ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen werden. In der Regel wird allerdings auf den Mietenspiegel abgestellt, sofern einer existiert. Für Hamburg ist dies der Fall. Dort kann anhand des Alters und Zustands des Mietobjekts die Durchschnittsmiete und die Mietspanne eingesehen werden. Je nach Ausstattung der Wohnung kann die Miete zu den dort angegeben Werten erhöht werden. Sofern kein Mietenspiegel für eine Region vorhanden ist, kann die Begründung der Mieterhöhung mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein. Denn ein Sachverständigengutachten ist teuer, Werte von Vergleichswohnungen sind häufig nur schwer zu bekommen.

Sofern der Mietenspiegel überschritten werden soll, so ist dies nur per Staffelmiete oder Indexmiete möglich. Allerdings gilt seit dem 1. Juni 2015 die sog. Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich in Hamburg aus dem qualifizierten Mietenspiegel. Der Preisdeckel gilt auch für Staffelmieten. Bei Indexmieten dagegen ist nur die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. In Hamburg gilt diese neue Regelung seit dem 01.07.2015.

Bereits am 01.05.2013 wurde im Zuge einer Mietrechtsänderung eine neue Kappungsgrenze für bereits laufende Mietverhältnisse eingeführt. Auch hier mussten die Länder zunächst bestimmte Gebiete festlegen, in denen die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. In diesen Gebieten darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen. In anderen Gebieten gilt weiterhin die eine Kappungsgrenze von 20 Prozent. In Hamburg gilt die Kappungsgrenze von 15%.

In dem neuen Gesetz zur Mietpreisbremse sind drei Ausnahmen, und zwar für Neubauten, umfassende Modernisierungen sowie bereits bestehende Miethöhen, vorgesehen. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass der Wohnungsneubau ins Stocken gerät. Auch umfassende Modernisierungen rechnen sich nur dann, wenn anschließend die Miete erhöht werden kann. Ausgenommen sind auch bestehende Mietverträge. Liegt die Miete für eine Wohnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf das auch in Zukunft so bleiben. Vermieter müssen also eine in der Vergangenheit zulässig vereinbarte Miete nicht absenken.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Modernisierungsmaßnahmen. Die Miete kann wie bisher – ohne Deckelung – bei Modernisierungsarbeiten erhöht werden. In der ersten Stufe sind Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn beim Mieter anzukündigen, damit die Mieter entsprechende Einwendungen dagegen erheben können. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, vorausgesetzt es handelt sich tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes. Dies sind insbesondere Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie Verbesserung der Wohnverhältnisse. Reine Instandsetzungsarbeiten gehen allein zu Lasten des Vermieters.

Sind die Betriebskosten vom Mieter zu leisten, und sind monatliche Vorauszahlungen vereinbart, so sind diese Vorauszahlungen bei entsprechenden Veränderungen nach oben oder unten anzupassen.

Darf der Mieter die Mieträume verändern?

Der Mieter ist in der Gestaltung der Mieträume grundsätzlich frei. Eine Grenze ist erst dort gegeben, wo die Bausubstanz beeinträchtigt oder gefährdet wird, z.B. wenn der Putz aus optischen Gründen entfernt oder Wände verändert werden sollen. Allerdings müssen Veränderungen einer Mietsache, welche nicht dem üblichen Gebrauch der Mietsache entsprechen, bei Beendigung des Mietverhältnisses beseitigt, also zurückgebaut, werden. Auch bei Aufwendungen des Mieters, die er in dem Mietobjekt gemacht hat, ist es so, dass der Vermieter regelmäßig Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes geltend machen kann. Mieter und Vermieter können natürlich vereinbaren, dass Einbauten vom Vermieter zu einer angemessenen Zahlung übernommen werden. In der Regel besteht jedoch kein Anspruch des Mieters, selbst dann nicht, wenn es sich um eine Verbesserung der Wohnqualität handelt. Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, d.h. zur Beseitigung aller Veränderungen, gilt auch dann, wenn der Vermieter mit diesen Veränderungen für die Dauer des Mietvertrages einverstanden war. Für den Fall, dass am Ende des Mietverhältnisses eine Übernahme des Vermieters geplant ist, so sollte dies also vor Vornahme der Umbauten mit dem Vermieter klar vereinbart werden.

Darf der Mieter untervermieten (Untermiete)?

Neben den im Mietvertrag ausdrücklich genannten Personen sind auch der Ehegatte, allerdings nicht (!) der Lebensgefährte, die Kinder sowie Hausangestellte und Pflegepersonal des Mieters ohne weiteres zum Gebrauch der Wohnung befugt. Umstritten ist, in welchem Umfang Freunde, Bekannte und Verwandte das Recht zum Gebrauch der Wohnung in Anspruch nehmen können. Für die Unterscheidung zwischen Untervermietung und Besuch ist von der Rechtsprechung eine zeitliche Abgrenzung vorgenommen worden. Bis zu einer Dauer von 6 Wochen sind Personen grundsätzlich als Besucher anzusehen. Sofern keine gewichtigen Gründe entgegenstehen, darf der Mieter Besuch empfangen.

Gemäß § 553 BGB kann der Mieter vom Vermieter darüber hinaus die Erlaubnis zur Untervermietung für einen Teil des Wohnraums verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse beim Mieter entsteht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügen auf Seiten des Mieters vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Überlassungswunsch. Geschützt ist jedes rechtliche, persönliche, wirtschaftliche oder familiäre Interesse des Mieters von einigem Gewicht. Anerkannt ist die Absicht nach Beendigung einer Wohngemeinschaft (z.B. aus finanziellen Gründen) einen neuen Mitbewohner aufzunehmen. Ein berechtigtes Interesse ist zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Des Weiteren besteht nach der Rechtsprechung des BGH ein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnkosten entlastet werden möchte. Weiter wurde vom Bundesgerichtshof entschieden, dass auch mehr als die Hälfte der Wohnung untervermietet werden darf; es gibt grundsätzlich keine flächenmäßige Begrenzung.

In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass nach Rechtsprechung des BGH eine auf die fehlende Untervermietungserlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und der Mieter rechtzeitig um eine Erlaubnis gebeten hat. Der Vermieter darf die Erlaubnis bei berechtigtem Interesse nur dann verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund gegeben ist, die Wohnung übermäßig belegt wäre oder aus anderen Gründen dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann. Das Recht des Mieters zur Untervermietung geht also weiter als häufig angenommen.

Darf der Mieter in der Wohnung Haustiere halten (Tierhaltung)?

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Tierhaltung berechtigt ist, hängt zunächst von der Art der gehaltenen Tiere ab. Die Haltung sogenannter Kleintiere kann vom Vermieter grundsätzlich nicht verboten werden und ist auch ohne dessen Erlaubnis zulässig. Zu den Kleintieren gehören etwa Zwergkaninchen, Zierfische, Hamster, Meerschweinchen oder Schildkröten.

Sieht ein Mietvertrag ein generelles Tierhaltungsverbot vor, welches auch die Haltung von Kleintieren umfasst, so ist die Klausel insgesamt unwirksam. Zählt das Haustier nicht zu den Kleintieren, wie zum Beispiel Katzen und Hunde, so kommt es darauf an, ob und welche Regelungen der Mietvertrag enthält. Sofern der Mietvertrag keine oder aber unwirksame Regelungen zur Tierhaltung enthält, so ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) im Einzelfall zu entscheiden, ob die Haustierhaltung zum mietvertraglichen Gebrauch gehört, daher auch ohne Gestattung des Vermieters zulässig ist. Voraussetzung ist, dass die Haltung im konkreten Fall nicht zu einer Gefährdung der Mietsache oder der übrigen Hausbewohner führt oder die Hausbewohner belästigt werden. Bei Haltung eines Hundes darf dieser mithin nicht übermäßig bellen und  / oder andere Personen angreifen.

Ist die Kleintierhaltung allerdings wirksam vom Verbot ausgenommen, so kann der Vermieter die Haltung aller anderen Tiere vertraglich verbieten. Der Mietvertrag kann auch vorsehen, dass die Tierhaltung im Einzelfall nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Erlaubnis allerdings nicht nach Belieben verweigern, sondern nur bei besonderen Gründen. Des Weiteren ist es dem Vermieter nicht gestattet, der einen Mietpartei die Tierhaltung zu verbieten, während es einem anderen Mieter erlaubt wird.

Darf der Mieter in seiner Wohnung musizieren / Musik hören?

Das Musizieren in der Mietwohnung ist grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Zu unterscheiden ist hier allerdings zwischen dem Eigenmusizieren sowie dem Abspielen von Musik. Bei dem Abspielen von Musik ist die Rechtsprechung strenger als bei der eigenen Ausübung von Musikinstrumenten. Im Übrigen sind unvermeidliche im Rahmen der normalen Wohnraumnutzung liegende Beeinträchtigungen von den Mitmietern hinzunehmen. Die Vereinbarung von Ruhezeiten, etwa im Mietvertrag (Hausordnung) oder in Lärmschutzverordnungen der Länder, ist zu beachten. Ein allgemeines Recht des einzelnen auf Verursachung von Lärm, Geräuschen gibt es hingegen nicht.

Ist der Mieter zur Mängelanzeige verpflichtet?

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich einen Mangel anzuzeigen, sofern dieser auftritt. Diese Verpflichtung resultiert daraus, dass der Mieter sich im Besitz der Sache befindet und der Eigentümer / Vermieter keinen Zugriff auf diese hat. Verletzt der Mieter schuldhaft seine Pflicht zur Mängelanzeige, macht er sich schadensersatzpflichtig. Weiterhin verliert der Mieter bei unterlassener Mängelanzeige sein Mietminderungsrecht und einen eventuellen Anspruch auf Schadensersatz. Daher ist es dringend anzuraten, einen Mangel beim Vermieter anzuzeigen, sobald er entdeckt wird, und sich die Anzeige bestätigen zu lassen bzw. selbst für einen Nachweis zu sorgen.

Darf der Vermieter die Wohnung / Mieträume besichtigen?

Ein Betretungsrecht / Besichtigungsrecht des Vermieters kann im Mietvertrag vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur wirksam, wenn sie hinreichend klar ist und die Interessen des Mieters hinreichend berücksichtigt werden. So ist für die Ausübung des Betretungsrechts eine hinreichende Vorankündigung erforderlich. Sofern es keine vertragliche Abrede gibt, so sind die Rechte des Vermieters deutlich beschränkter. Man geht davon aus, dass der Vermieter alle ein bis zwei Jahre die Wohnung besichtigen kann. Wenn es einen konkreten Anlass gibt auch häufiger.

Der Besichtigungstermin ist rechtzeitig vorher mit dem Mieter abzustimmen. Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Mieter seine Arbeitszeit unterbricht oder sogar Urlaub nimmt. Der Vermieter kann grundsätzlich auch nicht verlangen, dass ihm die Schlüssel ausgehändigt werden, damit er die Wohnung auch bei Abwesenheit des Mieters besichtigen kann.

Seit der Mietrechtsänderung 2013 ist die Nichtzahlung der Kaution ausdrücklich als Grund vorgesehen, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Danach können Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung dadurch unwirksam zu machen, dass der rückständige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wird. Diese gesetzlich normierte Kündigungsmöglichkeit gilt für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung 2013 am 1.5.2013 begründet worden sind.

Was ist mit der Mietsicherheit nach Vertragsende?

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Anspruch auf Leistung einer vereinbarten Mietsicherheit nicht automatisch bei Beendigung des Mietvertrages erlischt. Sofern beim Vermieter ein Sicherungsinteresse besteht, kann er vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen, sofern nicht oder nicht vollständig geleistet wurde. Im Übrigen muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald zurückgezahlt werden. Dem Vermieter steht jedoch ein Zurückbehaltungsrecht in der Höhe zu, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Der Vermieter muss jedoch schnellstmöglich mit dem Mieter abrechnen. Im Allgemeinen wird angenommen, dass die Kaution frühestens nach zwei Monaten, spätestens nach 6 Monaten abzurechnen und auszukehren ist. Dies hängt damit zusammen, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters in dieser Frist gemäß § 548 BGB verjähren.

Sofern jedoch Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind, so kann der Vermieter hierfür einen angemessenen Betrag sogar über den Zeitraum von 6 Monaten hinaus zurückhalten; längstens bis zum Ende der Abrechnungsfrist für Betriebskosten.

Die Schönheitsreparaturen müssen bei Fälligkeit durchgeführt werden. Von Fälligkeit wird ausgegangen, wenn ein objektiver Dritter der Meinung ist, dass die Räume in einem so schlechten Zustand sind, dass renoviert werden muss. Diese Umschreibung birgt erkennbar Unsicherheiten in sich. Jedenfalls besteht nicht der Anspruch des Vermieters, dass fortlaufend jegliche Flecken beseitigt werden müssen. Dies ist eine häufige Fehlvorstellung bei Mietern und Vermietern. Für den Fall des Auszuges bedeutet dies, dass gar nicht renoviert werden muss, wenn Fälligkeit der Schönheitsreparaturen noch nicht eingetreten ist, die Abnutzung also noch nicht so stark ist. Einzelne Flecken müssen nicht beseitigt werden.

Bislang ging man davon aus, dass circa alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, WC, alle 3 Jahre für Bad und Küche, alle 7 Jahre für sonstige Nebenräume, z.B. Abstellräume, Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Nunmehr gibt es die Tendenz zu der Staffelung von  5 Jahren (Bad und Küche), 8 (Wohn- und Schlafräume etc.) und 10 Jahren (Nebenräume), wobei es sich nur um Richtwerte handelt. Wie bereits angesprochen, dürfen gerade keine starren Fristen vereinbart werden, vielmehr muss auf die Notwendigkeit abgestellt werden. So bleibt es dem Vermieter überlassen, gar keine Fristen zu nennen, sondern allein auf den Renovierungsbedarf abzustellen.

Wann sind Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam?

Grundsätzlich lässt sich dazu sagen, dass der Mieter nicht übermäßig belastet werden darf. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Regelungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Regelmäßig handelt es sich bei den Klauseln in Wohnraummietverträgen um allgemeine Geschäftsbedingungen, so dass keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegen darf. Immer wieder wird von Vermietern versucht, die entsprechenden Vereinbarungen als sog. Individualvereinbarungen, also als mit den Mietern ausgehandelte Regelungen, erscheinen zu lassen, um mehr Spielraum bei der Vertragsgestaltung zu den Schönheitsreparaturen zu erreichen. Dies gelingt jedoch nur selten, die Anforderungen der Rechtsprechung sind streng.

Solange es sich lediglich um laufende Schönheitsreparaturen in angemessenen Fristen – wobei diese nicht starr sein dürfen – handelt, hat der Mieter die Renovierung grundsätzlich vorzunehmen. Übermäßige Belastungen des Mieters werden jedoch dann angenommen, wenn neben den laufenden Renovierungen eine Anfangsrenovierung oder Endrenovierung vereinbart wird. Darüber hinaus dürfen die Fristen nicht starr sein, da unter Umständen nach 3, 5 oder 7 Jahren noch gar kein Renovierungsbedarf besteht. Würde man dem Mieter trotzdem eine Renovierung genau zu diesem Zeitpunkt auferlegen, würde man ihn mit einer unnötigen Arbeit belasten und ihn daher unangemessen benachteiligen. Es muss sich in jedem Fall um eine Regelung nach Bedarf handeln. Des Weiteren darf dem Mieter nicht vorgegeben werden, wie er seine Wohnung während der Vertragslaufzeit zu gestalten hat, z.B. was die Farbwahl angeht.

Tatsächlich sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen in sehr vielen Mietverträgen unwirksam. Dies hängt zum einen damit zusammen, dass der Bundesgerichtshof (BGH) immer wieder Klauseln, welche sich in den gängigen Mietverträgen finden, zu Fall bringt; zum anderen sind es die Vermieter, welche durch Zusatzvereinbarungen, wie z.B. „die Wohnung muss immer in weiß gestrichen werden“, die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam machen.

Sofern die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind, so sind die Renovierungsarbeiten durch den Vermieter durchzuführen, wenn ein renovierter Zustand zu Vertragsbeginn vereinbart war. Im laufenden Mietverhältnis erhält man als Mieter dadurch Verhandlungsmöglichkeiten, schließlich möchte kein Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen. Auf der anderen Seite besteht in der Regel kaum ein Interesse von Mieterseite, dass der Vermieter sich in der Wohnung aufhält und nach seiner Vorstellung die Wohnung renoviert. Am Ende des Mietverhältnisses sind Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Vereinbarung nicht durchzuführen.

ln diesem Bereich kommt es allerdings sehr auf den Einzelfall an. Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gerne!

Sofern größere Instandsetzungsmaßnahmen vorzunehmen sind, z.B. nach einem Brand oder einem großen Wasserschaden, so hat der Vermieter alle notwendigen Maßnahmen vorzunehmen und entsprechende Kosten zu tragen. Der Mieter muss dies in der Regel dulden. Der Vermieter hat also dafür Sorge zu tragen, dass Mobiliar ggf. aus- und wieder eingeräumt wird. Sofern der Aufenthalt in der Wohnung nicht mehr möglich bzw. unzumutbar ist, so hat der Vermieter u.U. auch die Hotelkosten zu übernehmen.

Modernisierung der Wohnung – Was bedeutet Wohnungsmodernisierung?

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind) und / oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Bei Modernisierungsmaßnahmen geht es z.B. um Dämmung, Vergrößerung der Wohnfläche, Anbau eines Balkons oder Schaffung eines Badezimmers.

Muss der Mieter die Modernisierung dulden?

Eine Duldungspflicht besteht lediglich für Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie und Wasser sowie zur Schaffung von neuem Wohnraum. Sofern es sich um eine solche Maßnahme handelt, ist darüber hinaus eine interessenbezogene Abwägung zwischen Mieter und Vermieter vorzunehmen. Eine Duldungspflicht besteht dann nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre. Eine solche Härte kann auch in der zu erwartenden Mieterhöhung zu sehen sein. Hier ist zu berücksichtigen, dass die beabsichtigten Maßnahmen zu ganz erheblichen Kostensteigerungen führen können.

In formeller Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass die Modernisierung 3 Monate vor Beginn anzukündigen ist. Die geplanten Maßnahmen müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter in der Lage ist, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass es sich um Bagatellmaßnahmen handelt, die nur geringfügige oder keine Auswirkungen für den Mieter haben. Die Ankündigung ist in Textform abzugeben. Inhaltlich wird verlangt, dass der Vermieter in der Ankündigungserklärung die Art der baulichen Maßnahmen erläutert und zudem den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme, ihre voraussichtliche Dauer, ihren voraussichtlichen Umfang und die zu erwartende Mieterhöhung angibt.

Wer trägt die Kosten der Modernisierung?

Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Baumaßnahme des Vermieters ist jedoch nur dann zur Mieterhöhung geeignet, wenn sie zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache führt. Dies kann dann der Fall sein, wenn durch die baulichen Maßnahmen das Benutzen des Objekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig wird. Des Weiteren kann die Mieterhöhung dann vorgenommen werden, wenn die Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen oder für eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser sorgen. Der Höhe nach kann der Vermieter hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme 11 % der von ihm dafür aufgewendeten Kosten jährlich auf den Mieter im Wege der Mieterhöhung umlegen.

Die Pflicht zur Zahlung der Betriebskosten für den Mieter muss im Mietvertrag klar und eindeutig vereinbart sein. In der Regel wird hierbei auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen. In § 2 der Betriebskostenverordnung sind sämtliche möglichen Betriebskosten für die Wohnraummiete aufgelistet. Sofern auf die Betriebskostenverordnung nicht Bezug genommen wird, so sind regelmäßig die einzelnen Kostenarten in dem Mietvertrag zu finden. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, so hat der BGH im Jahre 2016 entschieden, dass grundsätzlich auch die Bezeichnung „Betriebskosten“ ohne nähere Spezifizierung für eine Vereinbarung ausreichen kann. Für den Fall der Vereinbarung einer Pauschale müssen die Kostenarten im Einzelnen nicht aufgelistet werden. Es ist jedoch ratsam, auch hier die einzelnen Kostenarten zu benennen, um einen späteren Streit darüber zu vermeiden.

Was die Position „sonstige Betriebskosten“ (Ziffer 17) in § 2 der Betriebskostenverordnung angeht, so muss man wissen, dass sonstige Betriebskostenpositionen nur dann abgerechnet werden können, wenn diese konkret im Mietvertrag benannt sind. Die Bezugnahme alleine reicht hier nicht aus.

Betriebskosten – In welcher Höhe muss der Mieter Vorauszahlungen leisten?

Wenn der Vermieter vom Mieter einen monatlichen Betriebskostenvorschuss haben möchte, so muss auch dies klar vereinbart werden. Sofern also Betriebskosten nicht als Vorauszahlungen ausgewiesen werden, so kann der Vermieter diese auch nicht beanspruchen. Sollte es jedoch eine wirksame Regelung geben, so müssen die Vorschüsse in angemessener Höhe vereinbart werden. Spätestens nach Ablauf der ersten Abrechnungsfrist lässt sich feststellen, inwieweit die Vorauszahlungen anzupassen sind. Dies hängt von dem vorherigen Verbrauch ab und kann nach oben und unten zu korrigieren sein.

Sofern Vorschüsse nicht wirksam vereinbart sind, so kann der Vermieter die Betriebskosten erst am Ende der Abrechnungsperiode verlangen. An der Zahlungspflicht an sich ändert sich dadurch also nichts.

Nebenkostenabrechnung – Wie ist über die Nebenkosten abzurechnen?

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für die Wohnung muss längstens im jährlichen Abstand abgerechnet werden. Hierbei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, d.h. der Vermieter hat darauf zu achten, dass er nach wirtschaftlich vernünftigen Maßstäben handelt. Für die Nichteinhaltung der Wirtschaftlichkeit ist allerdings der Mieter beweisbelastet, wobei die Beweisführung hier oft schwierig ist. Schließlich bekommt der Mieter die Abläufe nur am Rande mit.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes (in der Regel das Kalenderjahr) mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter wiederum dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Auch hier gilt, dass der Mieter Einwendungen dann nicht mehr geltend machen kann, wenn die Frist abgelaufen ist, es sei denn, der Mieter wiederum hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Um die Abrechnung überprüfen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Unterlagen zu, u.U. kann er eine Übersendung von Fotokopien beanspruchen.

Der Mieter ist für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit, wenn die Mietsache mit einem Sach- oder Rechtsmangel behaftet ist. Kurz: Solange Mängel vorhanden sind, besteht auch ein Anspruch auf Minderung. Typische Mängel sind Lärm, Baulärm, Feuchtigkeit, Schimmel, Ungeziefer, Ausfall der Heizung, Wasserschaden oder undichte Fenster. Ist die Tauglichkeit der Mietsache nur gemindert, hat der Mieter lediglich eine angemessene, herabgesetzte Miete zu entrichten. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es hier nicht an. Dem Sachmangel gleichgesetzt sind das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft sowie das Vorliegen eines Rechtsmangels.

Eine Minderung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit eines Mietobjekts nur unerheblich eingeschränkt ist. Ein Mangel ist dann unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietkürzung gegen Treu und Glauben verstieße. Hier geht es also um kleine Schäden.

Anders als beim Kaufvertrag und Werkvertrag verringert sich die Miete kraft Gesetztes, sobald und solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache durch einen Mangel aufgehoben oder herabgesetzt ist. Das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung wird somit automatisch wiederhergestellt. Eine Mietminderung ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages dem Mieter der Mangel bekannt war. Der Anspruch des Mieters auf Behebung des Mangels bleibt allerdings bestehen.

Höhe der Minderung – In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?

Zunächst ist festzuhalten, dass die Minderung sich auf die Bruttomiete, also auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und ggf. der an den Vermieter zu zahlenden Heizkosten bezieht. Die Mietminderung wird üblicherweise in einem Prozentwert der Minderungsquote angegeben.

Schwierig ist die konkrete Feststellung der Minderung. Grundsätzlich ist darauf abzustellen, inwieweit der Mietgebrauch tatsächlich beeinträchtigt ist. Üblicherweise werden die einzelnen Mieträume mit unterschiedlichen Wertigkeiten belegt. Z.B. hat ein Wohnbereich eine höhere Wertigkeit als ein Flur, da ein Wohnbereich dauerhaft und häufig genutzt wird, während sich im Flur in der Regel weniger aufgehalten wird. Sodann ist die konkrete Beeinträchtigung der einzelnen Räume festzustellen und unter Berücksichtigung der Wertigkeit der einzelnen Räume die Quote zu ermitteln. Dabei lassen sich keine festen Werte angeben, vielmehr ist auf die konkrete Beeinträchtigung abzustellen. Häufig wird die Minderungsquote von den Gerichten geschätzt, wodurch es zu erheblich unterschiedlichen Ergebnissen und Unsicherheiten kommt.

Die eigenständige Kürzung der Miete (Minderung) wird von uns daher nicht empfohlen. Vielmehr sollte im ersten Schritt jegliche Mietzinszahlung gegenüber dem Vermieter unter den Vorbehalt einer angemessenen Minderung / Rückforderung gestellt werden, damit auch für die Vergangenheit eine Minderung vorgenommen werden kann. Ohne einen entsprechenden Vorbehalt ist dies nach Rechtsprechung des BGH nicht möglich, da derjenige, der in Kenntnis der fehlenden Verpflichtung etwas leistet, dies nicht zurückverlangen kann. In einem zweiten Schritt ist gegenüber dem Vermieter die Minderung für die Vergangenheit geltend zu machen. Leistet dieser nicht, ist der Anspruch vor Gericht zu verfolgen. Dieses Vorgehen empfiehlt auch der BGH (Bundegerichtshof). Nur so lässt sich sicher vermeiden, dass der Vermieter aufgrund einer überzogenen Minderung das Mietverhältnis (zu Recht) kündigt.

Welche weiteren Rechte stehen mir bei Mängeln zu?

Grundsätzlich besteht neben der Mietminderung ein Anspruch auf Instandsetzung, d.h. der geschuldete Zustand ist vom Vermieter herzustellen, der Mangel muss vom Vermieter beseitigt werden. Daneben steht dem Mieter nach dem Gesetz ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete neben der Minderung zu. Dieser Anspruch ist jedoch der Höhe nach begrenzt. Bislang wurde vorwiegend angenommen, dass das 3 bis 5-fache des jährlichen Minderungsbetrages zurückbehalten werden kann; andere haben auf die Kosten der Mängelbeseitigung abgestellt. Der BGH (Bundesgerichtshof) hat inzwischen klargestellt, dass die Höhe der Zurückbehaltung Frage des Einzelfalls ist, also von Fall zu Fall zu entscheiden ist. Diese Rechtsprechung bringt natürlich Unsicherheiten mit sich.

Sofern der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung (unter Fristsetzung) dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen (Kosten) verlangen, d.h. seine aufgewendeten Kosten. Sofern der Mieter berechtigt ist, den Mangel selbst zu beseitigen, hat er regelmäßig auch Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigungskosten. Des Weiteren kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Mietvertrages verlangen. Unter Umständen besteht sogar ein Anspruch auf Schmerzensgeld, wenn der Mangel ursächlich für die Verletzung des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit ist.

Wann kann der Vermieter kündigen?

Der Vermieter braucht – anders als der Mieter – zur Kündigung des Wohnraummietverhältnisses einen Kündigungsgrund. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (Miete nicht zahlt, Lärm verursacht, andere Bewohner belästigt usw.), der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (z.B. Abbruch eines baufälligen Hauses).

Die Frist zur ordentlichen Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, die Kündigungsfrist beträgt mithin 3 Monate. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils 3 Monate. Die Kündigungsfrist kann mithin längstens 9 Monate betragen, bei Altverträgen kann die Frist bis zu 12 Monaten dauern.

Außerordentliche Kündigung  – Wann kann außerordentlich gekündigt werden?

Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses richtet sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter nach § 543 BGB, ergänzend nach § 569 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter wird insbesondere dann angenommen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Hierzu zählen auch erhebliche Mängel, die während der Mietzeit auftreten. Mängel können also ein außerordentliches Kündigungsrecht begründen und damit auch einen befristeten Mietvertrag zu Fall bringen.

Beispiele für ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters sind:

Gebrauchsstörungen und Gebrauchsentzug, wie zum Beispiel Mängel, behördliche Verbote, Gesundheitsgefährdungen, Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen, Schimmelpilzbefall Kakerlaken, Gifte etc.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht kann weiter dann gegeben sein, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beispiele für ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters sind:

Die unerlaubte Untervermietung, die Gefährdung der Mietsache (zum Beispiel Nichtheizen bei Frost, wiederholte Verursachung von Wasserschäden), Störung des Hausfriedens (zum Beispiel erheblicher Lärm, Gestank), Belästigung, Beleidigung, Bedrohung der anderen Mieter, erheblicher Zahlungsrückstand.

Bei der Analyse ist auch der Schwerpunkt der Nutzungsart zu berücksichtigen. Hierbei kann auch der jeweilige Flächenanteil eine Rolle spielen.

Schriftform

Nach der gesetzlichen Konzeption bedarf ein Mietvertrag von mehr als einem Jahr der Schriftform. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Zur Wahrung der Schriftform müssen nicht sämtliche vertraglichen Vereinbarungen schriftlich festgehalten sein. Es reicht aus, wenn die wesentlichen Vertragsbestimmungen davon umfasst sind. Hierzu gehören zumindest die Aufnahme der Vertragsparteien, die Vertragslaufzeit sowie die Mietsache und die Miete. Allerdings sind eine Vielzahl von weiteren Abreden von der Rechtsprechung als formbedürftig erachtet worden, wie zum Beispiel die generelle Erlaubnis zur Untervermietung oder die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von umfangreichen Ausbauarbeiten.

Auch Verlängerungsoptionen mit einer Verlängerungszeit von mehr als einem Jahr müssen in Schriftform abgeschlossen werden. Weiterhin bedürfen auch wesentliche Vertragsänderungen der Schriftform. Sofern ein Nachtrag gefertigt wird, so reicht es grundsätzlich aus, wenn die Parteien einen schriftlichen Nachtrag fertigen und in dem Nachtrag direkt oder indirekt auf den Mietvertrag Bezug nehmen. Hierbei ist es jedoch erforderlich, dass der Nachtrag auf den Ursprungsmietvertrag und alle ergänzenden Urkunden verweist.

Anders als in der Wohnraummiete hat die Schriftform in der Geschäftsraummiete eine gewichtige Bedeutung, da die Mietverträge hier in der Regel für viele Jahre ohne Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen werden. Sofern das Schriftformerfordernis nicht eingehalten wird, so verliert die Befristung ihre Gültigkeit, d.h. Vermieter und Mieter können den Mietvertrag – anders als ursprünglich beabsichtigt – mit relativ kurzen Fristen kündigen.

Nebenkosten, Betriebskosten in der Geschäftsraummiete

Auch bei der Gewerberaummiete bedarf es zunächst einer vertraglichen Regelung, wenn die Betriebskosten vom Mieter getragen werden sollen. Insgesamt lassen sich bei der Miete über Gewerberäume deutlich mehr Kostenpositionen auf den Mieter umlegen als bei der Miete über eine Wohnung. Dazu ist eine deutliche Vereinbarung der Parteien notwendig, aus der sich sämtliche zu tragende Kostenarten ergeben. Auch bei der Miete über Gewerbeflächen ist allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Danach dürfen nur Kosten angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwicklung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Beim Gewerberaum können – anders als bei der Wohnraummiete – z.B. auch umgelegt werden: Kosten für den Betrieb, die Pflege, und Wartung evtl. vorhandener Rauchmelder, Feuerlöscher, Rauchabzugsanlagen, Lüftungsanlagen; die Kosten für die Fassadenreinigung, einschließlich Graffitientfernung; Kosten des Sicherheitsdienstes; die Kosten für die Abwasserreinigung; Fremdenverkehrsabgabe; Dachrinnenreinigung; Kosten für sonstige Haustechnik; Kosten für Pflege der grundstückseigenen Zufahrten und Parkplätze; Kosten des Zugangskontrollsystems und der Telekommunikationsanlagen; Wartungskosten für Blitzschutzanlagen; sämtliche TÜV-Kosten betreffend alle technischen Anlagen; Kosten der Hausverwaltung, des Wachmanns, der Werbegemeinschaft oder Kosten für das Centermanagement.

Hinsichtlich der Abrechnungsfrist ist entschieden, dass die Frist von 12 Monaten aus der Wohnraummiete nicht auf die Gewerberaummiete anzuwenden ist. Der Vermieter verliert also etwaige Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung nicht nach 12 Monaten, wenn er nicht abrechnet.

Die Betriebskosten sind bei Geschäftsräumen in der Regel nochmals deutlich höher als bei der Wohnraummiete, insbesondere bei Mietflächen in Einkaufscentern. Unterlaufen dem Vermieter bei der Vereinbarung über Betriebskosten oder bei der Erstellung der Abrechnung Fehler, so kann dies dem Vermieter teuer zu stehen kommen, der Mieter ggf. viel Geld sparen.

Vertragslaufzeit

Ein unbefristetes Mietverhältnis entspricht im Gewerberaummietrecht häufig nicht den Interessen der Mietparteien, da dies jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden kann. Investieren der Vermieter oder Mieter umfangreich, werden diese jeweils ein Interesse daran haben, sich möglichst lange zu binden. Bei der Beratung im Zusammenhang mit Vertragsabschlüssen ist die Interessenlage der jeweiligen Mietpartei genau zu ermitteln. Je nach Interesse ist die Dauer der Vertragslaufzeit festzulegen.

Sofern Optionsrechte vereinbart werden, so ist zu regeln, auf welche Weise die Option auszuüben ist. Umfasst der Optionszeitraum mehr als ein Jahr, bedarf die Ausübung der Schriftform.

Mietzweck

Zentrale Bedeutung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages kommt der Vereinbarung des Mietzwecks zu. Hierbei geht es auch um die Frage, ob ein Mangel vorliegt. Bestehen keine gesonderten Vereinbarungen, so ist zur Beurteilung einer Mangelhaftigkeit der vereinbarte Mietzweck heranzuziehen. Der Mietzweck ist des Weiteren für einen etwaigen Konkurrenzschutz von Bedeutung, weiter für die Frage der Möglichkeit der Untervermietung.

Wird zwischen den Mietparteien der geschuldete Mietzustand nicht vereinbart, so schuldet der Vermieter uneingeschränkt ein Objekt, welches zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeignet ist. Dies bezieht sich sowohl auf die tatsächliche, als auch die rechtliche Eignung. Es ist dann die typische Beschaffenheit bezogen auf den Mietzweck geschuldet. Dazu kann zum Beispiel gehören, dass das Objekt nicht durch Sonneneinstrahlung übermäßig aufheizt, dass schlechte Wärmedämmung nicht zu unerträglich hohen Heizkosten oder zu unerträglich niedrigen Temperatur führt.

Bei der Vereinbarung des Mietzwecks sollte der Vermieter daher sorgfältig prüfen, inwieweit die Räume für den angestrebten Zweck tatsächlich geeignet sind.

Betriebspflicht

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter grundsätzlich zur Nutzung der Mietsache berechtigt; eine Verpflichtung zur Ausübung des Gewerbes ist hingegen nicht vorgesehen. Dies bedeutet, dass der Geschäftsbetrieb jederzeit eingestellt werden könnte. Das Gesetz sieht also keine Betriebspflicht (Betreiberpflicht) für einen Mietraum vor. Regelmäßig hat der Vermieter jedoch ein Interesse daran, dass das Geschäft auch betrieben wird, z.B. in einem Einkaufszentrum.

Will der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die gemietete Gewerbefläche auch nutzt, so muss er eine entsprechende Vereinbarung treffen. Bei einer solchen Vereinbarung wird eine unangemessene Benachteiligung des Mieters selbst dann nicht angenommen, wenn sich die Fortführung des Geschäftsbetriebes als unrentabel erweisen sollte. Bei der Rentabilität des Geschäfts handelt es sich um die Risikosphäre des Mieters. Dem Mieter kann darüber hinaus auferlegt werden, die Schaufenster am Abend zu bestimmten Zeiten zu beleuchten sowie Ausverkäufe und Räumungsverkäufe nur nach Zustimmung des Vermieters vorzunehmen.

Allerdings schließt die Betriebspflicht nicht aus, dass Ruhetage eingelegt werden oder aus sonstigen Gründen (Betriebsferien, Renovierung) vorübergehend geschlossen wird. Dem Mieter kann weiterhin eine Dekorationspflicht und eine Gestaltung von Schaufenstern und Auslagen auferlegt werden. Von besonderem Interesse ist eine Betriebspflicht regelmäßig bei der Anmietung einer Verkaufsfläche in einem Einkaufszentrum. Hier ist umstritten, ob eine Betriebspflicht nicht auch dann anzunehmen ist, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt. In jedem Fall ist auch hier eine vertragliche Vereinbarung zu empfehlen.

Die Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum kann ausnahmsweise entfallen, wenn für beide Vertragsparteien erkennbar ist, dass der Vermieter sich am unternehmerischen Risiko des Mieters beteiligen will. Letztlich hängt es jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab, ob eine Betriebspflicht entfällt oder wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung oder Auflösung des Vertrages in Betracht kommt. Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, so stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung und zum Schadensersatz berechtigt. Der Schadensersatzanspruch besteht in Höhe des bis zum vereinbarten Vertragsende entstehenden Mietausfalls. Allerdings kann sich der Anspruch durch ein Mitverschulden des Vermieters mindern, wenn er einen zumutbaren Ersatzmieter nicht akzeptiert. Regelmäßig wird für den Verstoß gegen eine Betriebspflicht eine Vertragsstrafe vereinbart.

Firmenschilder

Bei der Miete über Geschäftsräume wird grundsätzlich die Berechtigung des Mieters angenommen, an der Außenwand des Hauses Namensschilder und Firmenschilder anzubringen. Der Mieter muss jedoch den Wünschen des Vermieters nach Ort und angemessener Gestaltung des Schildes Rechnung tragen, um Beeinträchtigungen des äußeren Erscheinungsbildes zu vermeiden. Ggf. hat der Mieter auch das Recht, ein Hinweisschild auf das Geschäft im Treppenhaus anzubringen. Der Vermieter kann mietvertraglich vereinbaren, dass die Anbringung von Schildern nur mit seiner Zustimmung erlaubt sein soll.

Mieter von Gewerberaum müssen sich nicht auf einen Sammelbriefkasten verweisen lassen. Vielmehr ist es so, dass sie mit Rücksicht auf das Briefgeheimnis einen eigenen Briefkasten anbringen können. Für die Auflösung einer Anwaltssozietät haben das Oberlandesgericht Düsseldorf sowie das Oberlandesgericht Koblenz entschieden, dass die in den alten Praxisräumen verbleibenden Rechtsanwälte und der Vermieter verpflichtet sind, auf angemessene Zeit (hier 6 Monate) ein Schild zu dulden, das auf die neue Praxis des ausgeschiedenen Anwalts hinweist. Das gilt auch für die Angehörigen sonstiger freier Berufe.

Reklame / Werbung

Bei der Anmietung von Geschäftsräumen besteht grundsätzlich eine Berechtigung des Mieters zur Nutzung der Außenfläche zur Anbringung von Reklame. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu jedoch ausgeführt, dass die Außenfläche der Geschäftsräume nur insoweit für Reklame zur Verfügung steht, als dies dem örtlichen Verkehrsgebrauch entspricht. Entscheidend ist die jeweils im Ort herrschende Verkehrssitte, die regional unterschiedlich ist. So ist auch schon durch die Rechtsprechung eine Nutzung der Außenwände durch Leuchtreklame verneint worden. Nach anderer Auffassung handelt es sich um bauliche Veränderung, sofern der optische Eindruck des Gebäudes verändert wird. Danach soll es der Zustimmung des Vermieters bedürfen, wenn Reklame angebracht wird.

Da es hier schnell zu Streitigkeiten kommen kann und die rechtliche Situation nicht abschließend geklärt ist, sollte in jedem Fall eine vertragliche Regelung in den Mietvertrag eingebunden werden.

Untervermietung / Untermiete

Gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Mietsache einem Dritten zu überlassen. Während bei der Wohnungsmiete für die Frage, ob ein Untermietverhältnis besteht, auf die zeitliche Dauer der Überlassung abgestellt wird, ist bei der Gewerberaummiete danach zu unterscheiden, ob dem Dritten ein selbständiges oder unselbständiges Gebrauchsrecht eingeräumt wird.

Anders als in der Wohnraummiete steht es dem Vermieter von Gewerberaum frei, ob er eine Untervermietung gestattet oder nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter von Geschäftsräumen auf eine Untervermietung aus wirtschaftlichen Gründen angewiesen ist. Damit soll sichergestellt werden, dass die Person des Untermieters genehm ist und der Wert der Mietsache durch die Untervermietung nicht beeinträchtigt wird. Nur in den eng begrenzten Ausnahmefällen des § 242 BGB kann nach Treu und Glauben ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis bestehen.

Sofern der Mieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangt, ist er verpflichtet, den Namen, die derzeitige Anschrift und die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten mitzuteilen. Auch muss er die Gründe für die beabsichtigte Untervermietung darlegen. Vor dem Hintergrund, dass der Vermieter ein Interesse hat, dass das Mietobjekt wirtschaftlich betrieben wird und kein häufiger Wechsel stattfindet, müssen auch die geplanten Mietbedingungen angegeben werden. Auch kann – nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) – der Vermieter Angaben über die Kreditwürdigkeit des künftigen Untermieters verlangen.

Wird dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, so muss der Vermieter ihn zumindest Gründe hierfür mitteilen. Anderenfalls ist es dem Mieter nicht möglich zu prüfen, ob dies berechtigt ist oder nicht. Der Mieter kann sodann unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Renovierung / Schönheitsreparaturen in der Geschäftsraummiete

Unter dem Begriff der „Schönheitsreparaturen“ wird das Tapezieren, Streichen der Decken und Wände, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen verstanden. Unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen wird auch die Grundreinigung von Teppichböden verstanden. Eine Erneuerung von Teppichböden ist jedoch nicht erfasst.

Ohne abweichende vertragliche Regelung, hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch mit Vertrag möglich. Hier gibt es allerdings strenge Vorgaben. Nicht möglich ist es, die laufenden Schönheitsreparaturen zu vereinbaren, wenn gleichzeitig eine Verpflichtung zur Endrenovierung vorgenommen wird. Unwirksam ist die Auferlegung von Schönheitsreparaturen auch dann, wenn ein starrer Fristenplan auferlegt wird. Ein starrer Fristenplan liegt dann nicht vor, wenn Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ verwendet werden.

Die Schönheitsreparaturen werden erst dann fällig, wenn die Dekoration abgenutzt ist, sich die Räume also in einem Zustand befinden, so dass weiter Vermietung nicht möglich ist. Solange Reparaturen aufgrund von bauseitigen Mängeln, wie zum Beispiel Feuchtigkeit, nicht sinnvoll durchgeführt werden können, müssen diese auch nicht durchgeführt werden.

Konkurrenzschutz

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass dem Mieter Konkurrenzschutz zu gewähren ist, wenn sich in dem Mietvertrag dazu keine Regelung findet. Der Vermieter darf daher weder auf demselben Grundstück, auf dem die Mietsache gelegen ist, noch auf einem unmittelbar angrenzenden Grundstück, welches im Eigentum des Vermieters steht, an einen Wettbewerber des Mieters vermieten. Der Konkurrenzschutz kann vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.